Estimation of Agricultural Lands Value Using the Hedonic Method: A Case Study in Orzou'iye County

Extended Abstract
1. Introduction
Land is a natural resource and one of the major production units. Land is recognized as an important production unit in most economic sectors, including agriculture, industry and commerce. Given technological developments, rising land productivity and the ever-increasing population growth, the land important status is heading up. However, its difference from other goods and production units makes its pricing unique. Land is heterogeneous in terms of spatial and quality considerations.
Soil, geographical location, climate and other physical conditions are among factors that affect the land’s producing quality and hence its value. Since, land is considered as an important input in agriculture sector, estimating its real price would be important for both land management and the agricultural development. It makes land use more efficient on the one hand, and brings about the highest possible efficiency in terms of rare production items such as labor, tools, purchased inputs and management capabilities, on the other hand. Thus, in this study, we tried to estimate the value of agricultural lands in Orzou'iye County, Kerman Province, Iran which play a key role in producing wheat and maize.
2. Methodology
Estimating land’s demand and supply is difficult. Since land is considered as one of the important natural resources and capitals, like other natural resources, some non-market methods, including Hedonic Pricing Method (HPM) has been used to estimate land value. Based on hedonic principles, land price is determined by various land features. Accordingly, the land price is representative of the maximum money people are inclined to pay to have better lands in terms of quality. Initially, a list of indicators and features that may affect the land’s price is prepared to estimate the land HPM. Thanks to the gathered information, the land’s HPM is available for the region in question.
Actually, the model used in this study is the following logarithmic-linear model (based on (R-2), number of signified coefficients, Schwartz and Akaike indicators):
log(P)=β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6
, where p is the dependent variable referring to the price of each hectare of agricultural lands. The independent variables are X1: the distance from the land to the downtown (Baft City); X2: the fertility and quality of the farm’s soil; X3: the distance from the land to the main road; X4: the area of the agricultural land; X5: investment amount in the land; and X6: land use percentage. The productivity of lands was found through a questionnaire to determine the soil quality and the land with the highest productivity was considered as the most fertile one.
The land use percentage variable comprised two parts: the percentage of land under cultivation in each crop year and the percentage of the year when the field are cultivated. The sample size was found 138, using Cochran formula. Necessary statistics and data were gathered through questionnaires and direct interviews with the farmers of Orzou'iye County during 2014-2015; also EViews 7 was used to perform estimations.
3. Results
Necessary statistics and data on the model’s variables were collected using the questionnaires. The results showed that variables X1, X3 and X6 have negative and significant relationship; whereas variable X2, X4 and X5 have a positive and significant relationship with the price of agricultural lands in this county. Price of each hectare of agricultural land in Orzou'iye County was estimated as 1412 million IRR (Table 1).

4. Discussion
Results showed that the distance between the land and downtown (Baft City), the distance between the land and main road and the land use percentage had negative and significant effect on agricultural land value of Orzou'iye County, but the area under cultivation, the fertility and quality of the farm’s soil and the investment in the land had positive and significant effect on the price of agricultural land in this county.
5. Conclusion
With regard to results of this study, the following recommendations are offered:
1. Since the investment variable has a positive effect on the agricultural lands’ price, more investments on the agricultural lands is recommended. These investments will increase efficiency of inputs, yield of products, and price of the agricultural lands.
2. The results showed a positive and significant relationship between soil quality and agricultural lands’ price, so training farmers on using proper technologies, fallow and drainage, and so on which enhance the soil quality is recommended.
3. Constructing and improving the access roads between farms and the main road can increase the value of agricultural lands, which are far from the main road in this county.
Acknowledgments
This research did not receive any specific grant from funding agencies in the public, commercial, or not-for-profit sectors.
Conflict of Interest
The authors declared no conflicts of interest.

مقدمه
زمین منبعی طبیعی و عمده‌ترین عامل تولید است. در بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی از جمله فعالیت‌های کشاورزی، صنعتی و تجاری، زمین عامل تولیدی مهمی شناخته می‌شود. با وجود پیشرفت‌های فناورانه و افزایش بهره‌وری زمین، به دلیل رشد زیاد جمعیت، اهمیت این نهاده روبه فزونی است (Saboohi & Tavana, 2008).
در مناطق مختلف، تقاضا برای زمین همگام با توسعه اقتصادی، افزایش جمعیت، افزایش درآمد سرانه و تغییر در دیگر عوامل تأثیرگذار افزایش می‌یابد. با احیای اراضی موات و اعمال سیاست‌‌های دیگر از قبیل کوچک‌تر کردن زمین‌های موجود به افزایش تقاضای زمین پاسخ داده می‌شود. بنابراین با افزایش قیمت زمین، کاربری آن تغییر می‌یابد و زمین به کاربری‌هایی اختصاص می‌یابد که بهره‌وری بیشتری دارند. این موضوع سبب تغییرات زیادی در بازار زمین می‌شود (Mahmoodi, 2004).
زمین با کالاها و عوامل تولید دیگر تفاوت‌هایی دارد که سبب می‌شود قیمت‌گذاری آن نیز متفاوت باشد. زمین نهاده‌ای است که از لحاظ مکانی و کیفیت ناهمگن است. نوع خاک، موقعیت جغرافیایی، آب‌وهوا و شرایط فیزیکی دیگر از جمله عواملی هستند که بر امکانات تولیدی زمین و در نتیجه ارزش آن مؤثرند (Ramazani Vakil Kandi, 2002).
از آن‌جائی‌که زمین یکی از منابع مهم در بخش کشاورزی است، بنابراین تعیین ارزش واقعی آن می‌تواند برای مدیریت زمین و توسعه کشاورزی بسیار مهم باشد. این موضوع سبب استفاده کاراتر از زمین می‌شود. از طرفی بیشترین بازده ممکن را از آن به دلیل عوامل تولید کمیاب از قبیل نیروی کار، ابزار، نهاده‌های خریداری‌شده و توانایی مدیریتی محقق می‌سازد (Saboohi & Tavana, 2008).
ارزوئیه یکی از شهرستان‌های واقع در استان کرمان است که اقتصاد آن بر پایه کشاورزی قرار گرفته است. ارزوئیه در تولید گندم، ذرت، پنبه، هندوانه، آفتاب‌گردان، کلزا و گلرنگ رتبه یک و در تولید جو رتبه سوم و در تولید یونجه و محصولات گلخانه‌ای رتبه چهارم و در تولید سیب‌زمینی رتبه پنجم را در استان کرمان دارد. این شهرستان دو بخش (مرکزی و صوغان) و پنج دهستان (ارزوئیه، وکیل‌آباد، دهسرد، صوغان و امیرآباد) دارد که نقشه تقسیمات کشوری آن در تصویر شماره 1 آورده شده است (Management and Planning Organization of Kerman, 2011).
زمین‌های کشاورزی در این شهرستان به دلیل داشتن شرایط مساعد آب‌وهوایی، حاصل‌خیزی خاک و وجود منابع آب زیرزمینی نسبتاً غنی ارزش زیادی دارند. قیمت زمین کشاورزی در این شهرستان توافقی است. در این مطالعه به‌منظور مدیریت صحیح زمین و توسعه کشاورزی در منطقه، ارزش زمین‌های کشاورزی شهرستان ارزوئیه با توجه به ویژ‌گی‌های کیفی زمین برآورد شده است.

مروری بر ادبیات موضوع
قیمت زمین بر اساس عرضه و تقاضای آن تعیین می‌شود. عرضه اقتصادی زمین عبارت است از مقدار زمین آماده برای بهره‌برداری که با تغییر قیمت یا دیگر عوامل مؤثر بر عرضه تغییر می‌کند. به عبارت دیگر، عرضه اقتصادی زمین کشش‌پذیر است. منظور از عرضه فیزیکی، مقدار زمین موجود در محدوده جغرافیایی در دسترس است. در واقع عرضه فیزیکی، حد زمین‌های ممکن برای در اختیار گرفتن را تعیین می‌کند. اما، تعداد زمین آماده برای بهره‌برداری که همان عرضه اقتصادی است، به تبع تغییر قیمت یا عوامل مؤثر دیگر بر عرضه، تغییر می‌کند؛ به‌عبارت دیگر، عرضه فیزیکی، عرضه بی‌کشش است، اما عرضه اقتصادی زمین کشش‌پذیر است.
تقاضا برای زمین عمدتاً تقاضای مشتق شده است؛ یعنی افراد یا واحدها به این دلیل زمین را درخواست می‌کنند که با آن بتوانند کالا یا خدمتی را به وجود آورند. مقدار تقاضای زمین را می‌توان به‌طور خلاصه تابع عوامل قیمتی، درآمد، افزایش جمعیت، کارایی زمین (فناوری)، نوع مصرف و تغذیه (سلیقه‌ها) دانست (Amirnejad & Mojtahedi, 2014). فروشندگان، خریداران یا دولت هیچ‌کدام نمی‌توانند قیمت زمین را تعیین کنند. در شرایطی که عرضه زمین ثابت و تقاضای زمین افزایش یابد، قیمت زمین نیز افزایش می‌یابد. همچنین‌، اگر عرضه زمین ثابت و تقاضای زمین کاهش یابد، قیمت زمین کاهش می‌یابد؛ بنابراین قیمت زمین در اثر عرضه و تقاضای زمین تعیین می‌شود (Mahmoodi, 2004).
برآورد عرضه و تقاضای زمین دشوار است، از آن‌جایی‌که زمین یکی از منابع و سرمایه‌های طبیعی مهم محسوب می‌شود، بنابراین در مطالعات مختلف به‌منظور تعیین قیمت زمین همانند بسیاری از منابع طبیعی دیگر از روش‌های غیربازاری همچون روش هدانیک استفاده شده است که در ادامه به برخی از آن‌ها اشاره می‌کنیم. شایان ذکر است مطالعات بسیار اندکی در زمینه ارزش‌گذاری زمین‌های کشاورزی در ایران انجام شده است.
صبوحی و توانا (2008) در مطالعه‌ای ارزش زمین‌های کشاورزی شهرستان لارستان را با استفاده از روش قیمت گذاری هدانیک تعیین کردند. نتایج این مطالعه نشان داد که فاصله زمین کشاورزی تا جاده اصلی و شهر و فاصله آن تا بازار مصرف، اثر منفی بر قیمت زمین‌های کشاورزی و میزان حاصل‌خیزی خاک، اثر مثبت بر آن دارد. متغیرهای دیگر بررسی‌شده مانند مساحت زمین، میزان استفاده از زمین کشاورزی و میزان زمین نکاشت اثر معنی‌داری بر قیمت زمین‌های کشاورزی در این شهرستان نداشتند. ابونوری و همکاران (2008) با انجام مطالعه‌ای به برآورد ارزش بازاری زمین‌ های کشاورزی در شهرستان سبزوار پرداختند. نتایج این مطالعه نشان داد که میزان آب‌دهی چاه‌ها، فاصله زمین تا سبزوار و نوع بافت خاک بیشترین تأثیر را بر قیمت زمین‌های کشاورزی در شهرستان سبزوار دارند.
ابونوری و همکاران (2011) در مطالعه‌ای به برآورد ارزش اقتصادی آب پرداختند. بدین منظور ابتدا قیمت زمین‌های آبی و دیم منطقه بر مبنای ویژگی‌ها و خصوصیات کیفی و کمی آن‌ها و با روش حداقل مربعات معمولی برآورد شده است. نتایج این مطالعه نشان داد که یکی از مهم‌ترین عوامل تأثیرگذار بر قیمت زمین‌های دیم در منطقه، بافت خاک است. بافت شنی اثر قابل توجهی بر کاهش قیمت زمین‌های دیم دارد. در زمین‌های آبی نیز مهم‌ترین ویژگی، میزان آب‌دهی چاه‌ها بود. کیفیت آب مصرف‌شده در زمین نیز تأثیر زیادی بر قیمت دارد، به‌گونه‌ای‌که زمین‌هایی که دسترسی به آب شیرین دارند، از بقیه گران‌ترند.
باستین و همکاران (2002) در مطالعه‌ای ارزش هر هکتار از زمین‌های کشاورزی آمریکا را برآورد کردند. نتایج این مطالعه نشان داد که بین ارزش هر هکتار زمین کشاورزی در آمریکا و فاصله تا شهر، رابطه معنی‌دار و منفی است؛ ولی بین فعالیت‌های گردشگری و تفریحی و ارزش هر هکتار زمین رابطه معنی‌دار و مثبتی وجود دارد. چومیتز و همکاران (2005) در مطالعه‌ای عوامل مؤثر بر زمین‌های کشاورزی جنوب باهیا را بررسی کردند. نتایج نشان داد که عواملی مانند شیب تند، بارش بیش از اندازه و کیفیت نامطلوب خاک، تأثیر منفی در ارزش زمین دارند و نزدیکی به ساحل و به‌خصوص نزدیکی به جاده اصلی در نواحی ساحلی، به دلیل جذب گردشگر، رانت زیادی نصیب مالکان آن‌ها می‌کند. هوانگ و همکاران (2006) در مطالعه‌ای به بررسی عوامل مؤثر بر قیمت زمین‌های کشاورزی ایلی نویز پرداختند. نتایج نشان داد که ارزش زمین‌های کشاورزی با فاصله زمین تا بازار رابطه منفی و معنی‌دار و با بهره‌وری خاک، درآمد افراد و وسعت زمین رابطه مستقیم و معنی‌داری دارد.
سیلز و کاویگلیا-هریس (2009) با انجام مطالعه‌ای عوامل مؤثر بر ارزش هر هکتار زمین‌های کشاورزی در برزیل را بررسی کردند. نتایج نشان داد که ارزش هر هکتار زمین با متغیرهای فاصله تا بازار، وسعت کل مزرعه و فرسودگی خاک رابطه معنی‌دار و معکوس و با متغیر سرمایه‌گذاری در مزرعه رابطه معنی‌دار و مثبتی دارد. موخرجی و چواب (2014) ارزش آب‌های زیرزمینی در دره مرکزی کالیفرنیا را برآورد کردند. بدین منظور ابتدا ارزش زمین‌ را با استفاده از روش هدانیک برآورد کردند. نتایج نشان داد که عمق و کیفیت آب زیرزمینی بر قیمت زمین‌های منطقه تأثیرگذار است. چومرت و فلیناس (2015) در مطالعه‌ای ارزش زمین‌های آرژانتین را برآورد کردند. نتایج مطالعه نشان داد که فاصله زمین تا شهر، کیفیت خاک، فاصله زمین تا بازار و موقعیت جغرافیایی زمین رابطه معنی‌داری با قیمت زمین دارند.
با در نظر گرفتن مطالعات انجام‌شده و استفاده از پرسش‌نامه، متغیرهایی که در شهرستان مدنظر قابل اندازه‌گیری و بر قیمت زمین تأثیرگذار بود، جمع‌آوری شد و بر اساس معیارهایی همچون آماره ، تعداد ضرایب معنی‌دارشده، معیارهای آکائیک و شوارتز، بهترین مدل به‌منظور برآورد ارزش زمین‌های کشاورزی شهرستان ارزوئیه با استفاده از روش هدانیک انتخاب شده است.
روش‌شناسی تحقیق
در مطالعات، قیمت زمین عمدتاً از طریق مدل‌های هدانیکی که مبتنی بر تئوری اقتصاد خرد است، تجزیه‌وتحلیل می‌شود (Selim, 2009). اصطلاح هدانیک از ریشه یونانی هدانیکوس به معنی لذت‌جویی است (Mazappa, 2005). در متن‌ های اقتصاد رفاه،‌ واژه هدانیک به معنی مطلوبیت یا رضایت مصرف‌کننده از مصرف کالاها یا خدمات است (Zeranejad & Anvari, 2007). در الگوی قیمت هدانیک، کالا چند بعد دارد. به دلیل اینکه زمین نیز چنین ویژگی‌ای دارد؛ یعنی کالای مرکب شامل سبدی از ویژگی‌های گوناگون است، به‌کارگیری الگوی قیمت هدانیک در بازار زمین مناسب است (Abounouri, Taghinejad Omran, & Siami, 2008).
در مطالعات هدانیک فرض می‌شود که تفاوت در قیمت زمین به‌دلیل اختلاف در خصوصیات و ویژگی‌های آن است. بر این اساس، قیمت زمین نشانگر حداکثر پولی است که مردم تمایل دارند برای کیفیت بهتر زمین بپردازند. ابتدا برای برآورد تابع قیمت هدانیک زمین، فهرستی از شاخص‌ها و ویژگی‌هایی که بر قیمت آن اثر می‌گذارند، تهیه می‌شود. به کمک اطلاعات جمع‌آوری‌شده می‌توان تابع قیمت هدانیک زمین برای ناحیه مدنظر را برآورد کرد (Akbari, Emadzadeh, & Razavi, 2004). در واقع روش قیمت‌گذاری هدانیک، رگرسیون قیمت مشاهده‌شده کالا روی صفات کیفی آن است. بنابراین می‌توان گفت روش هدانیک تقاضای محصول یا نهاده را به‌صورت تابعی از خصوصیات آن در نظر می‌گیرد (Terol & Valdés, 2015). بنگاهی که تنها یک محصول (Y) تولید می‌کند، تابع تولید برای Y ممکن است به‌صورت زیر تعریف شود:
(1)
Y=f(z)
که در آن z برداری از خصوصیات نهاده‌هاست. فرض می‌شود که بنگاه سودش را حداکثر می‌کند؛ یعنی:
(2)
Π=Pf(z)–wx
که در آن P، قیمت محصول و w و x به ترتیب بردارهایی از قیمت‌ها و مقادیر نهاده‌های ثابت و متغیر است. شرط مرتبه اول برای حداکثر کردن سود عبارت است از:
(3)

i=1,2,3,4,….,n
برای هر نهاده خاص x_i، رابطه مذکور را می‌توان به‌ صورت زیر نوشت:
(4)

Tj در رابطه (5) برابر و مبین ارزش jامین ویژگی است. این رابطه نشان می‌دهد که قیمت نهاده iام مساوی با مجموع ارزش نهایی ضمنی هر ویژگی ضرب در بازده نهایی آن ویژگی نسبت به نهاده i است. رابطه فوق تابع قیمت‌گذاری هدانیک را نمایان می‌کند. با داده‌های مناسب می‌توان از این تابع برای تعیین اثر خصوصیات فیزیکی بر قیمت نهاده و به‌ تبع آن تقاضا برای نهاده استفاده کرد (Bagheri, 1997).
(5)

فرم‌های تابعی مختلفی از جمله لگاریتمی‌لگاریتمی، لگاریتمی‌خطی، خطی‌لگاریتمی و خطی‌خطی در روش هدانیک به‌ کار برده می‌شود (Şentürk & Erdem, 2010). شکل تجربی مدل تعیین ارزش زمین را در فرم لگاریتمی‌خطی می‌توان به‌ صورت زیر نشان داد:
(6)
P=Xβ+ε
به‌ طوری‌که P بردار لگاریتم طبیعی قیمت‌های فروش هر هکتار زمین، X ماتریس برونزای اثر ارزش زمین در استفاده کشاورزی، مسکونی و غیره و خصوصیات قطعه زمین و β بردار پارامترهایی که باید تخمین زده شوند. ε نیز بردار جملات خطای تصادفی است که خصوصیات مشاهده‌نشده زمین را نشان می‌دهد و فرض می‌شود که به‌طور عادی توزیع شده است (Halstead, 1984). در نهایت قیمت زمین از رابطه زیر تعیین می‌شود.
(7)
log (P)=βn Yn
که در آن βها، ضرایب متغیرهای معنی‌دارشده در تخمین مدل هدانیک و Y میانگین متغیرهای معنی‌دار شده است.
مزایای روش قیمت‌گذاری هدانیک (HP) عبارتند از: 1- مزیت اصلی این روش، برآورد ارزش‌ها بر پایه انتخاب‌های واقعی است. 2- روش HP روان و سلیس است و می‌توان برای بررسی چندین اثر متقابل ممکن بین کالاهای بازاری و کیفیت زیست محیطی تطبیق داده شود. 3- ثبت و بایگانی اسناد دارایی‌ها قابل اعتماد است. 4- بازار املاک در پاسخ‌گویی به اطلاعات، نسبتاً کارآمد است و بنابراین می‌تواند معیار مناسبی برای برآورد ارزش‌ها باشد. 5- اطلاعات فروش ملک و ویژگی آن از طریق منابع بسیاری قابل دسترس هستند.
محدودیت‌های روش قیمت‌گذاری هدانیک نیز عبارتند از:
1- این روش در اجرا نسبتاً پیچیده و مشکل است. 2- نتایج تا حد زیادی به تصریح مدل وابسته است. 3- مقادیر زیادی از اطلاعات باید جمع‌آوری و تدوین شوند. 4- زمان و هزینه به‌کارگیری این روش به قابلیت دسترسی و استفاده از اطلاعات بستگی دارد (Amirnejad, 2005).
در این مطالعه عوامل تأثیرگذار بر تعیین قیمت زمین‌های کشاورزی با توجه به مطالعات مختلف، فاصله قطعه زمین تا مرکز شهر (شهر بافت)، حاصل‌خیزی و درجه مرغوبیت خاک مزرعه، فاصله تا جاده اصلی، مساحت زمین کشاورزی، سرمایه‌گذاری در زمین و میزان استفاده از زمین کشاورزی در نظر گرفته شد. بنابراین مدلی که عملاً در مطالعه حاضر برآورد شد (بر اساس آماره R2، تعداد ضرایب معنی‌دار شده، معیارهای آکائیک و شوارتز)، مدلی لگاریتمی‌خطی به‌صورت زیر است:
log (P)=β1 X1+β2X2+β3 X3+β4 X4+β5 X5+β6 X6
در این مدل، P متغیر وابسته است که قیمت هر هکتار زمین کشاورزی را نشان می‌دهد. متغیرهای مستقل نیز عبارتند از: X1: فاصله قطعه زمین تا مرکز شهر (کیلومتر)، X2: حاصل‌خیزی و درجه مرغوبیت خاک مزرعه (درصد)، X3: فاصله تا جاده اصلی (کیلومتر)، X4: مساحت زمین کشاورزی (هکتار)، X5: سرمایه‌گذاری در زمین (ریال) و X6: میزان استفاده از زمین کشاورزی (درصد). برای تعیین متغیر درصد مرغوبیت خاک، میزان عملکرد مزارع در پرسش‌نامه مطرح شد و مزرعه‌ای که بهترین عملکرد را داشت، حاصل‌خیزترین در نظر گرفته شد. بقیه مزارع با توجه به میزان عملکردشان در مقایسه با این مزرعه ارزیابی شدند. متغیر درصد استفاده از زمین کشاورزی از دو قسمت تشکیل شده است: درصد زمین تحت کشت در هر سال زراعی و درصدی از سال که کشت در مزارع صورت می‌گیرد.
به منظور آگاهی از صفات جامعه تحت مطالعه، تعیین تعداد نمونه و همچنین اصلاح و بررسی پایایی پرسش‌نامه، پیش‌مطالعه‌ای انجام شد و بدین منظور 20 پرسش‌نامه در شهرستان ارزوئیه کامل شد. نتایج پیش‌مطالعه نشان داد که تقریباً همه افراد پاسخ‌گو توانسته‌اند به پرسش‌ها پاسخ دهند. با اندکی تغییر، پرسش‌نامه نهایی تهیه شد. پرسش‌نامه در دو بخش و برای جمع‌آوری اطلاعات کشاورزان و زمین طراحی شد. به منظور آزمون پایایی پرسش‌نامه، ضریب اعتبار آلفای کرونباخ برای دو بخش پرسش‌نامه به‌ دست آمد که نتایج آن در جدول شماره 1 آورده شده است. نتایج نشان می‌دهد سؤالات اعتبار زیادی دارند.

در شهرستان ارزوئیه، 3459 کشاورز از زمین‌های کشاورزی بهره‌برداری می‌کنند. حجم نمونه با استفاده از روش کوکران، 138 نفر به دست آمد. آمار و اطلاعات لازم از طریق تکمیل پرسش‌نامه و مصاحبه رو در رو با کشاورزان شهرستان ارزوئیه در سال 94-1393 جمع‌آوری شد و به‌منظور انجام برآوردها از نرم‌افزار EViews 7 استفاده شد.
یافته‌ها
آمار و اطلاعات لازم در خصوص متغیرهای مدل از طریق پرسش‌نامه جمع‌آوری شد. جدول شماره 2 ویژگی‌های جمعیت‌شناختی کشاورزان را نشان می‌دهد. بیشتر کشاورزان در فاصله سنی 65-45 سال قرار دارند (25/57 درصد). متوسط تعداد اعضای خانوار هفت نفر است. بیشتر کشاورزان یا بی‌سواد هستند یا تحصیلات کمی دارند. درآمد متوسط سالانه اکثر کشاورزان منطقه (04/63) 50-20 میلیون تومان است. بررسی وسعت اراضی کشاورزان نیز نشان می‌دهد که اکثر کشاورزان (86/39) زمینی به وسعت یک تا پنج هکتار دارند.

جدول شماره 3 مقادیر حداکثر، حداقل و میانگین داده‌های جمع‌آوری‌شده در خصوص زمین‌های کشاورزی را نشان می‌دهد. قیمت زمین با توجه به عوامل مختلف تأثیرگذار از 800 میلیون ریال تا 1700 میلیون ریال به ازای هر هکتار متغیر است و میانگین قیمت هر هکتار زمین 1350 میلیون ریال است. حداکثر، حداقل و میانگین فاصله مزارع تا شهر بافت به‌ترتیب 138، 129 و 5/134 کیلومتر است. مساحت زمین‌های کشاورزی نیز از 5/0 هکتار تا 60 هکتار متغیر است. کمترین فاصله زمین‌های بررسی ‌شده تا جاده اصلی یک کیلومتر و بیشترین فاصله 10 کیلومتر است و میانگین فاصله تا جاده اصلی 8/6 کیلومتر است. درجه مرغوبیت خاک مزارع از 55 تا صددرصد و میزان استفاده از زمین از 47 تا 98 درصد متغیر است. میزان سرمایه‌گذاری در زمین (برای مثال آبیاری بارانی و قطره‌ای) از 40 تا 900 میلیون ریال متغیر است و متوسط سرمایه‌گذاری انجام‌شده 276 میلیون ریال است. جدول شماره 4 متوسط قیمت زمین‌های کشاورزی را در دهستان‌های این شهرستان نشان می‌دهد. متوسط قیمت زمین‌های کشاورزی در دهستان‌های ارزوئیه و صوغان بیشتر از دهستان‌های دیگر است.

مدل‌های لگاریتمی‌لگاریتمی، لگاریتمی‌خطی، خطی‌لگاریتمی و خطی‌خطی به منظور بررسی اثر متغیرهای مختلف بر قیمت زمین در شهرستان ارزوئیه برآورد شد. بر اساس آماره ، تعداد ضرایب معنی‌دارشده، معیارهای آکائیک و شوارتز، مدل لگاریتمی‌خطی به‌عنوان بهترین مدل انتخاب شد که نتایج آماره برای مدل‌های مختلف در جدول شماره 5 آورده شده است. جدول شماره 6 نتایج برآورد مدل لگاریتمی‌خطی به‌منظور بررسی اثر متغیرهای مختلف بر قیمت زمین در شهرستان ارزوئیه را نشان می‌دهد.

نتایج نشان‌دهنده این است که فاصله زمین تا مرکز شهر (شهر بافت) اثر معکوسی بر قیمت آن دارد و با یک واحد (یک کیلومتر) افزایش فاصله زمین تا مرکز شهر بافت به اندازه 6-10×05/1 درصد از قیمت آن کاسته می‌شود. در واقع افزایش فاصله تا شهر بافت، باعث افزایش هزینه‌های انتقال محصول می‌شود که این موضوع قیمت زمین‌های کشاورزی را تحت تأثیر قرار می‌دهد. متغیر فاصله تا جاده اصلی بر قیمت زمین اثر معکوسی دارد. به‌طوری‌ که با افزایش یک واحد (یک کیلومتر) فاصله زمین تا جاده اصلی، 6-10×8/7 درصد از قیمت زمین کاسته می‌شود.
متغیر مرغوبیت خاک اثر مثبت و معنی‌داری بر قیمت زمین دارد و یک درصد افزایش در مرغوبیت و کیفیت خاک، قیمت هر هکتار زمین را به میزان 3-10×01/4 درصد افزایش می‌دهد. درصد مرغوبیت خاک در این مطالعه به غنی‌بودن خاک از موادغذایی و میزان بازده محصولات مزرعه برمی‌گردد. میزان استفاده از زمین اثر منفی و معنی‌داری بر قیمت زمین دارد و با استفاده بیشتر از زمین کشاورزی، قیمت آن کاهش می‌یابد. متغیر مساحت زمین و سرمایه‌گذاری نیز بر قیمت زمین اثر مستقیم و معنی‌داری دارند. به‌طوری‌که زمین‌های بزرگ‌تر با سرمایه‌گذاری‌های انجام شده بیشتر، قیمت بیشتری دارند. پس از تخمین ضرایب و جای‌گذاری آن‌ها در معادله 6، قیمت هر هکتار از زمین‌های کشاورزی شهرستان ارزوئیه 1412 میلیون ریال برآورد شد.
بحث و نتیجه‌گیری
در این مطالعه قیمت زمین‌های کشاورزی شهرستان ارزوئیه با توجه به ویژگی‌های کیفی آن‌ها برآورد شده است. بدین منظور از روش هدانیک استفاده شد و آمار و اطلاعات لازم از طریق تکمیل 138 پرسش‌نامه در سال 94-1393 جمع‌آوری شد. نتایج تحقیق نشان داد که متغیرهای فاصله تا مرکز شهر و فاصله تا جاده اصلی اثر منفی و معنی‌داری بر قیمت زمین‌های کشاورزی این شهرستان دارند. این یافته با نتایج تحقیقات صبوحی و توانا (2008)، ابونوری و همکاران (2008)، امیرنژاد و مجتهدی (2014)، باستین و همکاران (2002)، هوانگ و همکاران (2006)، سیلز و کاویگلیا-هریس (2009) و چومرت و فلیناس (2015) همسو است.
متغیرهای مرغوبیت خاک و مساحت زمین اثر مثبت و معنی‌داری بر قیمت زمین‌های کشاورزی این شهرستان داشتند. در تحقیقات امیرنژاد و مجتهدی (2014) و هوانگ و همکاران (2006) نیز متغیرهای مرغوبیت خاک و مساحت زمین اثر مثبت و معنی‌داری بر قیمت زمین داشتند. همچنین در مطالعات ابونوری و همکاران (2008) و چومیتز و همکاران (2005) متغیر مرغوبیت خاک اثر مثبت و معنی‌داری بر قیمت زمین داشته است. نتایج تحقیق نشان دهنده اثر مثبت و معنی‌دار متغیر سرمایه‌گذاری در زمین بر قیمت زمین‌های کشاورزی این شهرستان بود. این یافته با نتیجه تحقیق سیلز و کاویگلیا-هریس (2009) همخوانی داشت. به‌طور کلی نتایج به‌دست‌آمده از تحقیق در زمینه نحوه تأثیرگذاری متغیرهای مختلف بر قیمت زمین‌های کشاورزی در شهرستان ارزوئیه با مطالعات دیگر همخوانی دارد. میزان تأثیرگذاری متغیرها بر قیمت زمین و همچنین قیمت هر هکتار زمین کشاورزی در این مطالعه در مقایسه با مطالعات دیگر متفاوت به‌ دست آمد. دلیل آن است که ویژگی زمین‌های کشاورزی در مناطق مختلف، همانند حاصل‌خیزی، میزان سرمایه‌گذاری و غیره و در نتیجه میزان تأثیرگذاری آن‌ها بر قیمت زمین و قیمت زمین در مناطق مختلف تفاوت دارد. قیمت هر هکتار زمین کشاورزی در شهرستان ارزوئیه 1412 میلیون ریال برآورد شد.
با توجه به نتایج به‌دست‌آمده از تحقیق پیشنهادهای زیر ارائه می‌شود: 1- با توجه به اینکه متغیر سرمایه‌گذاری اثر مثبتی بر قیمت زمین‌های کشاورزی دارد، سرمایه‌گذاری بیشتر در زمین‌های کشاورزی توصیه می‌شود. در واقع با انجام سرمایه‌گذاری بیشتر در زمین می‌توان کارایی استفاده از نهاده‌ها، عملکرد محصول و قیمت زمین‌های کشاورزی را افزایش داد. 2- نتایج نشان داد که رابطه بین مرغوبیت خاک و قیمت زمین‌های کشاورزی مثبت و معنی‌دار است، به همین دلیل آموزش کشاورزان در زمینه استفاده از تکنولوژی‌های مناسب با منطقه، آیش، زهکشی و غیره که باعث افزایش مرغوبیت خاک می‌شود، توصیه می‌شود. 3- ایجاد و بهبود جاده‌های ارتباطی بین مزارع تا جاده اصلی می‌تواند ارزش زمین‌های کشاورزی دورتر از جاده اصلی را در این شهرستان افزایش دهد.
تشکر و قدردانی
بنا به اظهار نویسنده مسئول مقاله، پژوهش حاضر حامی نداشته است.

References
Abounouri, A., Mohammadi, H., & Noroozinejad, M. (2011). [Estimating the value of irrigation water By Hedonic Pricing Method, A case study, Sabzewar County (Persian)]. Journal of Agricultural Economics, 5(2), 21-57.
Abounouri, A., Taghinejad Omran, A., & Siami, A. (2008). [Estimation of Hedonic Price rent (Tabriz and Ardebil Case Study) (Persian)]. Commercial Surveys, 33, 52-60.
Akbari, N., Emadzadeh, M., & Razavi, A. (2004). [Factors Affecting the Price of housing in the city of Mashhad spatial econometric approach in Hedonic methods (Persian)]. Economic Researches. 11, 97-117.
Amirnejad, H. (2005). [The total economic value determination of north forests ecosystem of Iran with the emphasis on valuation of environmental-ecological and preservation values (Persian)] [PhD thesis]. Tehran: Tarbiat Modares University.
Amirnejad, H., & Mojtahedi, F. (2014). [Factors affecting price of agricultural land in Qaemshahr Township (Persian)]. Journal of Agricultural Economics, 6(24), 93-106.
Bagheri, M. (1997). [Factors affecting the price of rice: Hedonic pricing model (Persian)]. Paper presented at The Conference on Recognition of Commercial-Economic Talent of Mazandaran Province; 1997 October 4-5; Mazandaran, Iran.
Bastian CT, McLeod DM, Germino MJ, Reiners WA, Blasko BJ. (2002). Environmental amenities and agricultural land values: a hedonic model using geographic information systems data. Ecological Economics. 40(3), 337–49. doi: 10.1016/s0921-8009(01)00278-6
Management and Planning Organization of Kerman. (2011). [Features of Kerman Province views country and demographic divisions in 2011 (Persian)]. Kerman: Management and Planning Organization.
Chomitz, M., Alger, K., Thomas Timothy, S., Orlando, H., & Vila Nova, P. (2005). Opportunity costs of conservation in a biodiversity hotspot: the case of southern Bahia Environment and Development Economics, 10(3), 293–312. doi: 10.1017/s1355770x05002081
Choumert, J., & Phélinas, P. (2015). Determinants of agricultural land values in Argentina. Ecological Economics, 110, 134–140. doi: 10.1016/j.ecolecon.2014.12.024
Halstead, J. M. (1984). Measuring the nonmarket vvalue of Massachusetts agricultural land: A case study. Journal of the Northeastern Agricultural Economics Council, 13(1), 12–19. doi: 10.1017/s0163548400004027
Huang, H., Miller, G. Y., Sherrick, B. J., & Gomez, M. I. (2006). Factors Influencing Illinois Farmland Values. American Journal of Agricultural Economics, 88(2), 458–470. doi: 10.1111/j.1467-8276.2006.00871.x
Mahmoodi, A. (2004). [Natural resource economics (Persian)]. Tehran: Nashr-e Bazargani.
Mazappa, M. (2005). Mazappa Dictionary [Internet]. Retrieved from http://www.laughlinguitars.ca/dict.htm
Mukherjee, M., & Schwabe, K. A. (2014). Where's the salt? A spatial hedonic analysis of the value of groundwater to irrigated agriculture. Agricultural Water Management, 145, 110-122. doi: 10.1016/j.agwat.2014.01.013
Ramazani Vakil Kandi, R. (2002). [Estimating of demand for housing using Hedonic model (Sari case study) (Persian)] [MSc. thesis]. Babolsar: Mazandaran University.
Saboohi, M., & Tavana, H. (2008). [Determining the value of agricultural land by Hedonic methods; Larestan case study (Persian)]. Agricultural Economics and Development. 64, 41-61.
Selim, H. (2009). Determinants of house prices in Turkey: Hedonic regression versus artificial neural network. Expert Systems with Applications, 36(2), 2843–2852. doi: 10.1016/j.eswa.2008.01.044
Şentürk, İ., & Erdem, C. (2010). Factors affecting the notebook computer prices in Turkey: A hedonic analysis. The Empirical Economics Letters, 9(6), 545-553.
Sills, E. O., & Caviglia-Harris, J. L. (2009). Evolution of the Amazonian frontier: Land values in Rondônia, Brazil. Land Use Policy, 26(1), 55–67. doi: 10.1016/j.landusepol.2007.12.002
Terol, C. B., & Valdés, L. (2015). The environmental setting, farming activities and rural accommodation prices. Journal of Regional Research, 33, 33-51.
Zeranejad, M., & Anvari, A. (2007). [Estimation of Hedonic housing price function for Ahvaz using Panel Data Analysis (Persian)]. Economic Research of Iran. 8(28), 139-168.